Blog | Conheça os serviços da Manutenção Predial

13 de maio de 2020

Prevista como o conjunto de medidas necessárias para manter a funcionalidade e conservação de uma determinada construção e dos seus espaços, a manutenção já é um assunto falado aqui no blog da Renaux. Em nossa publicação mais recente sobre o assunto, abordamos a Manutenção Predial, com base na NBR 5674, concedida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Essas medidas representam uma grande responsabilidade para o encarregado administrativo, pois estão diretamente ligadas ao bem estar dos usuários de determinado espaço, bem como a salubridade desse espaço. Logo, entende-se que a Manutenção Predial não deve ser realizada de qualquer forma. Muitos não sabem, mas, apesar de possuir um objetivo comum, a MP apresenta diferentes formas de atuação e é preciso conhecer cada uma delas, para evitar desperdício de ativos e execuções inadequadas para o espaço que passa por manutenção. 

Planejar a própria manutenção é tão fundamental quanto montar um calendário de rotinas. O plano ajuda a estabelecer uma sistemática mais eficiente da gestão predial, além de lapidar a necessidade de cada uma das manutenções aplicadas, o que traz impactos positivos no que se refere à economicidade financeira, e principalmente à confiabilidade das instalações, o que pode garantir uma maior segurança e sensação de bem estar aos usuários e demais pessoas que circulam pelo lugar. Qualquer edificação, por maior que tenha sido a qualidade envolvida na sua engenharia, está sujeita aos impactos do tempo e à deterioração, logo, toda e qualquer edificação precisa de cuidados para manter-se funcionando bem.

Nos tópicos abaixo, descobriremos como é um grande engano pensar que o trabalho com uma edificação se finda com a sua entrega. Pior, achar ainda que o trabalho só se inicia junto à construção! Ao conhecer os tipos de manutenção (e tudo será de acordo com a NBR 5462, da qual falamos no início dessa publicação), é possível entender melhor do que isso se trata. A definição dos tipos de manutenção é algo ainda desconhecido por muitos profissionais, o que pode resultar em erros graves. Ao não ter conhecimento desses serviços, é provável que o administrador também não entenda a própria necessidade ou o serviço que deve utilizar, assim, não saberá traçar uma estratégia de manutenção que mantenha os ativos da empresa. Quando se erra na estratégia, se coloca os ativos e a confiabilidade em risco, muitas vezes em uma relação que acontece inversamente.

Há, basicamente, três tipos diferentes de manutenção predial: a manutenção preditiva, a corretiva e a preventiva. Falaremos das três a seguir, como prometido, e do que as difere (o que é, em suma, o período de execução).

Conheça os tipos de Manutenção Predial

Manutenção Preventiva

O nome dela já diz tudo: o intuito dessa manutenção é prevenir a necessidade de reparos e diminuir o surgimento de falhas. Quanto antes ela começar, melhor, e geralmente se inicia assim que uma obra é entregue. Para o item 2.8.7 da NBR 5462, a manutenção preventiva é “aquela efetuada em intervalos predeterminados, ou de acordo com critérios prescritos, destinada a reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de um item”. 

Em outras palavras, todas as ações de manutenção realizadas de forma prévia, com o intuito de evitar a falha nos equipamentos durante o processo de produção, são consideradas manutenções preventivas. Atividades destinadas à prevenção de falhas e panes, como:

- Inspeções;

- Reapertos;

- Limpezas;

- Ajustes e substituições;

- Lubrificação.

São serviços da manutenção preventiva. O objetivo dela é elevar e garantir os índices de disponibilidade (o availability) e confiabilidade dos ativos. A manutenção preventiva é realizada de forma sistemática, por ser programada, através de um plano de manutenção.

Manutenção Preditiva

Facilmente confundível com a preventiva, essa manutenção tem o objetivo de predizer a situação do equipamento e encontrar falhas ainda em estágio inicial. É a “manutenção que permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de supervisão centralizados ou de amostragem, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva”, segundo o item 2.8.9 da NBR 5462. Uma vez que a falha é identificada, em um estágio ainda inicial e não prejudicial à saúde do equipamento ou produção, é possível planejar e programar ações para corrigi-la.

A manutenção preditiva envolve técnica de visualização panorâmica para avaliar as atuais condições de um equipamento e das instalações. Com o apoio de um acompanhamento planejado, os técnicos recolhem dados para análise, o que pode acontecer mesmo no trabalho de campo (inspeções in loco). Essa estratégia pode definir a periodicidade das manutenções. Equipamentos como câmeras termográficas e técnicas de ultrassom são utilizadas tantos nos testes da preditiva, como na manutenção corretiva e preventiva. Dentre os benefícios dessa manutenção, temos:

- Diminuição dos custos;

- Garantia de maior confiabilidade dos ativos;

- Análise e definição das causas que originaram os problemas;

- Diminuição das manutenções corretivas;

- Aumento da vida útil dos equipamentos e instalações.

Manutenção Corretiva

No item 2.8.8 da página 7 da NBR 5462, a manutenção corretiva está descrita como “a manutenção efetuada após a ocorrência de uma pane destinada a recolocar um item em condições de executar uma função requerida”, ou seja, é uma ação como foco em reparos, de pequeno a grande porte. Tem a finalidade de corrigir algo no equipamento ou estrutura, para que ele volte ao cumprimento do seu papel dentro do funcionamento de determinado lugar. A manutenção corretiva pode ser emergencial ou programada, no primeiro caso, a falha já aconteceu, e no segundo, percebe-se um desempenho mais lento e pode-se programar o reparo; mas ela é sempre a manutenção que mais se deve evitar. 

Claro, tudo depende bastante da estratégia de manutenção utilizada para manter os ativos, mas no geral, chegar à necessidade de correção significa, quase sempre, ter falhado nos outros dois tipos e em suas respectivas estratégias. Quando bem feita, ela pode ter um efeito bem parecido ao da manutenção preventiva. No planejamento corretivo, podemos nos deparar com serviços como:

- Consertos nas instalações, como reparações hidráulicas;

- Impermeabilização do piso, após infiltrações;

- Troca de peças em equipamentos diversos;

- Reparos na estrutura predial, como rachaduras ;

Chegamos ao fim desta publicação, mas seguiremos trazendo conteúdo especializado para você

No nosso blog, você encontra atualizações semanais dos mais diversos assuntos ligados à gestão de serviços, o que inclui a manutenção predial! Não esqueça de nos acompanhar por aqui, para não perder nossos conteúdos. Ah, retomando o que dissemos da última vez: a Manutenção Predial faz parte dos serviços ofertados pela Renaux Service.

Nós estamos no mercado desde 2014, proporcionando soluções em gestão de serviços, com oferta especializada para a Manutenção Predial, e podemos oferecer cobertura para vários estados do país. Confira aqui no site a nossa área de atuação, e entenda melhor os serviços de Manutenção Predial ofertados na nossa página de soluções.

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Até a próxima publicação!

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